Ενεργειακή Επιθεώρηση

Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων

Ο νέος Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων έχει σαν σκοπό τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσής των κτιρίων, την εξοικονόμηση ενέργειας και την προστασία του περιβάλλοντος, με συγκεκριμένες δράσεις:

1. Εκπόνηση Μελέτης Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων
2. Θέσπιση ελάχιστων ορίων κατανάλωσης ενέργειας
3. Ενεργειακή Κατάταξη Κτιρίων (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης)
4. Ενεργειακές Επιθεωρήσεις κτιρίων, λεβήτων και εγκαταστάσεων θέρμανσης και κλιματισμού

 

Τι ισχύει;

– Νέα κτίρια

– Υφιστάμενα κτίρια

• Εξαιρέσεις
• Κόστος
• Τι πρέπει να προσκομίσει ο ιδιοκτήτης στον επιθεωρητή (σε αντίγραφα) για να γίνει η επιθεώρηση
• Επισημάνσεις
• Βασικές απαντήσεις σε ερωτήματα σχετικά με την έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΠΕΑ)

 

Νέα κτίρια

Η Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων, η οποία αντικαθιστά τη μελέτη θερμομόνωσης και εκπονείται για κάθε νέο κτίριο, συνολικής επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ.(με εξαιρέσεις που θα αναφερθούν παρακάτω), καθώς και για κάθε υφιστάμενο, εφόσον ανακαινίζεται ριζικά.

Η ΜΕΑ βασίζεται σε μια συγκεκριμένη μεθοδολογία η οποία αποσκοπεί:

στην απαίτηση κάλυψης ελάχιστων προδιαγραφών του κτιρίου όσον αφορά στο σχεδιασμό του, το κτιριακό κέλυφος και τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και

στη σύγκρισή του κτιρίου με το κτίριο αναφοράς.

 

* ‘Ως κτίριο αναφοράς νοείται κτίριο με τα ίδια γεωμετρικά χαρακτηριστικά, θέση, προσανατολισμό, χρήση και χαρακτηριστικά λειτουργίας με το εξεταζόμενο κτίριο που πληρεί όμως ελάχιστες προδιαγραφές και έχει καθορισμένα τεχνικά χαρακτηριστικά.’

 

Υφιστάμενα κτίρια

Για τα υφιστάμενα κτίρια επιφάνειας άνω των 50 τ.μ. ή τμήματα αυτών όταν πωλούνται ή εκμισθώνονται, εκδίδεται το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και ισχύει για δέκα (10) χρόνια.

Η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρέωση από τον Ιανουάριο 2012, για όλες τις νέες μισθώσεις και πωλήσεις μεμονωμένων ιδιοκτησιών κτιρίων (διαμερισμάτων, καταστημάτων, γραφείων κλπ.). Σε κάθε μίσθωση ή αγορά ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό έγγραφο.

 

Για τις μισθώσεις συγκεκριμένα, ως «μίσθωση ακινήτου» νοείται κάθε μίσθωση ακινήτου με κτίσματα που καταρτίζεται για πρώτη φορά από την ημέρα ισχύος της διάταξης, προς νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο. Συνεπώς από τον 1/2012 οι Δ.Ο.Υ. δεν θα παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς κατάθεση, με μεταγενέστερη ημερομηνία υπογραφής, αν δεν αναγράφεται ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και δεν προσκομίζεται μαζί και αυτό για επίδειξη στη Δ.Ο.Υ.

 

Η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού έχει ουσιαστικό χαρακτήρα καθώς θα συνδέονται με αυτό τα μισθώματα. Έτσι, αν το πιστοποιητικό «διαπιστώνει» ότι το ακίνητο είναι ενεργοβόρο, ο ενοικιαστής θα μπορεί να διεκδικεί μικρότερα μισθώματα αλλά και το αντίστροφο. Δηλαδή, τα ακίνητα που θα κατατάσσονται στην υψηλότερη κατηγορία (μικρή ενεργειακή κατανάλωση), θα μπορούν να έχουν υψηλότερες τιμές ενοικίων.

Αντίστοιχα ισχύει και για αγοροπωλησίες κτιρίων, αφού η ενεργειακή κατάταξη επηρεάζει την αντικειμενική και εμπορική αξία του ακινήτου.

 

Εξαιρέσεις

Εξαιρούνται από την παραπάνω υποχρέωση οι εξής κατηγορίες μισθωτικών συμβάσεων:

1. Νέες μισθώσεις κτισμάτων (κατοικιών-επαγγ/κών) συνολικής επιφανείας κάτω των 50 τ.μ.
2. Παρατάσεις παλαιών μισθώσεων με τον αυτό υφιστάμενο μισθωτή.
3. Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).
4. Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.
5. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν μεταξύ άλλων και τα εργοστάσια, οι βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, τα συνεργεία συντήρησης και επισκευής αυτοκινήτων, τα βαφεία, τα ξυλουργεία, τα παρασκευαστήρια τροφίμων, τα καθαριστήρια, τα σιδερωτήρια, τα οργανωμένα πλυντήρια ρούχων, τα αυτοτελή κέντρα μηχανογράφησης καθώς και τα εργαστήρια ερευνών και εκπαίδευσης, διυλιστήρια και οι σταθμοί παραγωγής ενέργειας.
6. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση αγαθών, φύλαξη αντικειμένων ή στέγαση ζώων. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν μεταξύ άλλων και οι γενικές αποθήκες, οι αγροτικές αποθήκες, τα λιμενικά υπόστεγα, οι αποθήκες καταστημάτων (αλλά και κατοικιών), οι αποθήκες μουσείων, σταύλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία κλπ.
7. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων για στάθμευση αυτοκινήτων, δικύκλων ή τρικύκλων, πρατήρια υγρών καυσίμων και πλυντήρια αυτοκινήτων.

 

Κόστος

Οι ελάχιστες αμοιβές των ενεργειακών επιθεωρητών καθορίζονται σύμφωνα με τον ακόλουθο πίνακα (Π.Δ. 100/2010):

 

Τι πρέπει να προσκομίσει ο ιδιοκτήτης στον επιθεωρητή (σε αντίγραφα) για να γίνει η επιθεώρηση

• Κτίρια που η οικοδομική άδεια είναι πριν το 1980

1. Κάτοψη του χώρου που θα επιθεωρηθεί
2. Ένας λογαριασμός ΔΕΗ
3. Αριθμός κτηματολογίου
4. Φύλλο συντήρησης λέβητα εάν υπάρχει
5. Στοιχεία ιδιοκτήτη (ΑΦΜ, Διεύθυνση , ΔΟΥ, Τηλέφωνο)
6. Το Συμβόλαιο του ακινήτου
7. Πρόσβαση στο κεντρικό λεβητοστάσιο ( κυρίως για κατοικίες )

 

• Κτίρια που η οικοδομική άδεια είναι από το 1980 εως το 1985

1. Άδεια Οικοδομής
2. Κάτοψη του χώρου που θα επιθεωρηθεί
3. Τοπογραφικό Διάγραμμα (εάν υπάρχει)
4. Μελέτη Θερμομόνωσης (για κτίρια κατασκευής μετά το ’80 / εάν υπάρχει χρειάζονται οι 10 πρώτες σελίδες του εντύπου)
5. Ένας λογαριασμός ΔΕΗ
6. Αριθμός κτηματολογίου
7. Φύλλο συντήρησης λέβητα (εάν υπάρχει)
8. Στοιχεία ιδιοκτήτη (ΑΦΜ, Διεύθυνση , ΔΟΥ, Τηλέφωνο)
9. Το Συμβόλαιο του ακινήτου
10. Πρόσβαση στο κεντρικό λεβητοστάσιο ( κυρίως για κατοικίες )

 

• Κτίρια που η οικοδομική άδεια είναι μετά το 1985

1. Άδεια Οικοδομής
2. Κάτοψη του χώρου που θα επιθεωρηθεί
3. Τοπογραφικό Διάγραμμα
4. Μελέτη Θερμομόνωσης (χρειάζονται οι 10 πρώτες σελίδες του εντύπου)
5. Πίνακας Κατανομής Δαπανών ( κτίρια κατοικιών για περισσότερους των τριών ορόφων)
6. Ένας λογαριασμός ΔΕΗ
7. Αριθμός Κτηματολογίου
8. Φύλλο συντήρησης λέβητα εάν υπάρχει
9. Στοιχεία ιδιοκτήτη (Επώνυμο, Όνομα, Ιδιότητα, Α.Φ.Μ., Τηλέφωνο).
10. Το συμβόλαιο του ακινήτου.
11. Πρόσβαση στο κεντρικό λεβητοστάσιο ( κυρίως για κατοικίες ).
12. Στην περίπτωση ύπαρξης ημιυπαιθρίου χώρου θα χρειασθεί αντίγραφο της αίτησης στην αρμόδια πολεοδομία για τη ρύθμιση του χώρου.

 

Επισημάνσεις

• Δεν αποτελεί υποχρέωση του Ενεργειακού Επιθεωρητή η ακριβής αποτύπωση του προς επιθεώρηση κτιρίου.
• Σε περίπτωση που η αρχιτεκτονική μελέτη δεν υφίσταται π.χ. λόγω απώλειάς της ή στα αρχιτεκτονικά σχέδια δεν αποτυπώνεται η πραγματική μορφή του κτιρίου, ο υπεύθυνος του κτιρίου (ιδιοκτήτης/διαχειριστής) θα πρέπει να αναθέσει την αποτύπωση των τεχνικών χαρακτηριστικών του κτιρίου (π.χ. αρχιτεκτονικά και Η/Μ σχέδια) σε αρμόδιο μηχανικό, όπως ορίζεται στην ισχύουσα νομοθεσία. Η αμοιβή για την αποτύπωση του κτιρίου επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη/διαχειριστή και δεν περιλαμβάνεται στην αμοιβή του επιθεωρητή για την ενεργειακή επιθεώρηση και πιστοποίηση του κτιρίου. Ο επιθεωρητής, εφόσον το επιθυμεί και κατόπιν συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη/διαχειριστή του κτιρίου, δύναται να κάνει ο ίδιος αποτύπωση των κτιριακών εγκαταστάσεων που απαιτείται για την ενεργειακή επιθεώρηση, με την καθορισμένη από τη νομοθεσία σχετική αμοιβή.
• Κατά τη διεξαγωγή της ενεργειακής επιθεώρησης ενός κτιρίου, παρέχεται στον επιθεωρητή η δυνατότητα πρόσβασης σε όλους τους εσωτερικούς χώρους.
• Η ενεργειακή επιθεώρηση κτιρίου διεξάγεται αποκλειστικά από Επιθεωρητή εγγεγραμμένο στο Μητρώο των Ενεργειακών Επιθεωρητών Κτιρίων, το οποίο τηρείται ηλεκτρονικά στην Ε.Υ.Επ.Εν.

 

Βασικές απαντήσεις σε ερωτήματα σχετικά με την έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΠΕΑ)

1. Για ποια ακίνητα ισχύει η υποχρέωση έκδοσης του ενεργειακού πιστοποιητικού;

Η υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΠΕΑ) ισχύει πλέον και για τις περιπτώσεις «νέων συμβάσεων μίσθωσης μεμονωμένων ιδιοκτησιών κτιρίων ή τμημάτων αυτών, άνω των πενήντα (50) τ.μ., που έχουν αποκλειστική χρήση κατοικία και επαγγελματική στέγη και αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες».

 

2. Υπάρχει πλήρης κατάλογος με τα ακίνητα που εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης του πιστοποιητικού;

Εξαιρούνται οι βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, τα κτήρια αγροτικών χρήσεων (πλην κατοικιών), τα εργαστήρια, τα κτήρια αποθήκευσης, τα πρατήρια υγρών καυσίμων και οι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων.

 

3. Για ποια ακίνητα δεν ισχύει η υποχρέωση έκδοσης του ενεργειακού πιστοποιητικού;

Η υποχρέωση δεν ισχύει στην περίπτωση ανανέωσης υφιστάμενων συμβάσεων μίσθωσης, λαμβάνοντας υπόψη ότι ως «μίσθωση ακινήτου» νοείται κάθε νέα μίσθωση κτιρίου ή τμήματος αυτού, η οποία καταρτίζεται για πρώτη φορά προς νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο.

 

4. Δηλαδή αν ανανεώσω το συμβόλαιο με τον ίδιο ενοικιαστή αλλά με διαφορετικούς όρους (π.χ χαμηλότερο ενοίκιο) δεν χρειάζομαι πιστοποιητικό;

Η εγκύκλιος είναι σαφής: «Ανανέωση ή παράταση της σύμβασης μίσθωσης θεωρείται η περίπτωση όπου για το ίδιο ακίνητο εξακολουθεί να είναι ίδιος ο μισθωτής ανεξάρτητα από το ποσό του μισθίου». Σε περίπτωση όμως που ο ενοικιαστής ή τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου που μισθώνεται μεταβληθούν (σ.σ τα τετραγωνικά μπορεί να μεταβληθούν λόγω νομιμοποίησης αυθαίρετου χώρου για παράδειγμα), τότε πρόκειται για περίπτωση νέας σύμβασης και άρα απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικού.

 

5. Η έκδοση του πιστοποιητικού θα πρέπει να προηγείται της υπογραφής του συμβολαίου με τον ενοικιαστή;

Ναι καθώς, σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Προφανώς για να πάρετε αριθμό πρωτοκόλλου θα πρέπει να προχωρήσετε στη διαδικασία έκδοσης του πιστοποιητικού. Αν δεν το κάνετε, θα συναντήσετε πρόβλημα στις εφορίες καθώς «η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομίζεται ενώπιον της ισχύον ΠΕΑ». Ρητά, στην εγκύκλιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, αναφέρεται ότι από τις «09.01.2012 οι αρμόδιες Δ.Ο.Υ. δεν θα παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς θεώρηση, εάν δεν αναγράφεται σε αυτά ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και εάν δεν προσκομίζεται το πρωτότυπο ή γνήσιο αντίγραφο του ΠΕΑ για επίδειξη στη Δ.Ο.Υ., ανεξάρτητα από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης».

 

6. Και αν δεν συνάψω συμβόλαιο με τον ενοικιαστή;

Σε αυτή την περίπτωση, αν σας πιάσουν, θα έχετε μπλεξίματα με την εφορία καθώς θα θεωρηθεί ότι έχετε κάνει απόκρυψη του εισοδήματος από τα ενοίκια. Επίσης, να γίνει με τον ενοικιαστή (π.χ δεν καταβάλλει τα ενοίκια) θα έχετε μπλεξίματα καθώς απαραίτητη προϋπόθεση για να προσφύγετε στα δικαστήρια και να ζητήσετε τα χρήματά σας είναι να υπάρχει υπογεγραμμένο συμβόλαιο και θεωρημένο από την Δ.Ο.Υ.

 

7. Ποια είναι η ημερομηνία έναρξης της υποχρέωσης έκδοσης του πιστοποιητικού;

Ως ημερομηνία έναρξης της υποχρέωσης έκδοσης του πιστοποιητικού νοείται η ημερομηνία θεώρησης της σύμβασης από την οικεία Δ.Ο.Υ. και όχι η ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης

 

8. Ποια είναι η «ημερομηνία λήξης» του πιστοποιητικού;

Η διάρκεια ισχύος του ΠΕΑ είναι δέκα (10) έτη. «Για το διάστημα των δέκα χρόνων ισχύος του ΠΕΑ (και εφόσον δεν έχει εκδοθεί νέο ΠΕΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο) χρησιμοποιείται το ίδιο ΠΕΑ και δεν απαιτείται η έκδοση νέου ΠΕΑ, για όσες περιπτώσεις νέων μισθώσεων προκύψουν». Δηλαδή, αν εκδώσετε το πιστοποιητικό τώρα και αλλάξετε ιδιοκτήτες μέσα στα επόμενα 10 χρόνια, δεν θα απαιτηθεί η έκδοση νέου πιστοποιητικού.

 

9. Τι γίνεται αν θέλω να αγοράσω ή να πουλήσω ακίνητο;

Η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού είναι απαραίτητη για την αγορά ή την πώληση ακινήτου από τις 9 Ιανουαρίου του 2011. Όπως υπενθυμίζει το υπουργείο Περιβάλλοντος στην εγκύκλιό του «το μέτρο αυτό εφαρμόζεται ήδη από τις 9 Ιανουαρίου 2011 σε όλες τις περιπτώσεις αγοράς-πώλησης ακινήτων, προκειμένου να ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία και να υπογραφούν τα οριστικά συμβόλαια»

 

10. Υπάρχει περίπτωση να παραταθεί η εξαίρεση των ενοικιάσεων από την υποχρέωση έκδοσης του πιστοποιητικού;

Σε πρόσφατη απάντηση του αρμόδιου υπουργού σε βουλευτή της Νέας Δημοκρατίας σχετικά με το συγκεκριμένο θέμα, το ενδεχόμενο παράτασης έμεινε ανοικτό. Βέβαια, θα πρέπει να υπάρξει επίσημη ανακοίνωση καθώς το μέτρο προς το παρόν ισχύει κανονικά

 

 

Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας.